Роберт Ж.ШиллерОрон сууцны үнийн талаар маш их буруу ойлголт байдаг. Хаа сайгүй маш олон хүн дэлхийн эдийн засаг маш хурдацтай өсөн тэлж, ингэхийн хэрээр газрын нөөц багасч, байшин, орон сууцны үнэ эрчимтэй нэмэгдэн гэж үздэг шиг байгаа юм.
Чухамхүү энэ ташаа ойлголт нь хөрөнгө оруулалтын зорилгоор хүмүүс байшин авах гол сэдэл болдог бөгөөд цаашлаад үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг хөөрөгдөхөд хүргэж, уг “хөөсөнцөр” задран өнөөгийн эдийн засгийн хямралд хүргэх нөхцөл болсон юм. Уг ташаа ойлголтоос болж байшин, хямралын дараа ч орон сууцны үнэ дахин хөөрөгдөж мэднэ. Одоо ч зарим хүн уналтад орсон эдийн засгийн орчинд байшин, орон сууц хямдхан худалдаж аваад хэд дахин өсгөхөөр төлөвлөж суугаа нь нууц биш.
Гэхдээ хэрэг дээрээ бидэнд газар тийм ч дутагдалтай болчихсон зүйл биш ээ. Дэлхийн томоохон орнуудад фермийн болон ойн бүсэд ордог маш их хэмжээний газар хангалттай байдаг бөгөөд хэзээ ч хотын зориулалтаар хувиргах боломжтой. Бөмбөрцөгийн хуурай газрын зөвхөн нэг хувьд л шигүү суурьшилтай хотын газра нутаг байдаг. Хамгийн их хүн ам төвлөрөн аж төрдөг орнуудын хувьд ч гэсэн ийм газар 10 хувиас бага байна.
Фермийн зориулалттай ашигладаг газрыг хотын эдэлбэр газар болгон ашиглахад хуулийн зохицуулалтын хязгаар саад байдаг боловч хэрвээ эдийн засгийн сэдэл, ач холбогдол нь өсвөл алс хэтдээ түүнийг хялбархан шийдвэрлэж болно. Төр засгийн газрууд газрын хязгаарлалтаас болж иргэддээ боломжийн үнээр байр, орон сууц өгөх боломжгүй гэж тайлбарлах нь улам л бэрх болсоор байгаа.
Фермийн газрын үнэ хурдацтай өсөөгүй, өөрөөр хэлбэл, хөрөнгө оруулагчид их хэмжээний өгөөж гарна гэж үзээгүй байна. АНУ-ын хувьд л гэхэд хөдөө аж ахуйн зориулалтын газрын үнэ ХХ зууны туршид жилд 0.9 хувийн бодит өсөлттэй гарсан байна. Иймэрхүү газрын хувьд гол ашиг тус нь газрын үнийн өсөлтөөс бус харин түүний дээр явагдаж буй хөдөө аж ахуйн бизнесийн орлогоос бүрддэг аж.
Америкт шинэ зуунд гарсан тариалангийн газрын үнэ нь 2000-аад оны орон сууцны үнийн өсөлттэй давхцдаг бөгөөд Америкийн хөдөө аж ахуйн яамны мэдээгээр 2008 онд гэхэд нэг га тариалангийн газрын үнэ дундажаар 6800 ам. доллар байсан. Ийм талбайд хангалттай газар бүхий 10-20 хувийн байшин, эсвэл 300 хүний орон сууцны байр барьж болно. Ингэж үзвэл нэг хүнд ногдох газрын үнэ нь 20 ам.доллар буюу оршин суух бүх хугацаанд жилийн 0.50 доллар байх аж. Мэдээжээр энэ нь хүмүүсийн хэрэгцээтэй хүсч буй байршилтай биш боловч хот төлөвлөлтөөр ийм байршлыг бий болгодог.
Олон хүмүүс АНУ нь хүн амтайгаа харьцуулахад өргөн уудам газар нутагтай тул бусад улс оронд тохирохгүй гэж үзэх хандлагатай. АНУ-д нэг ам дөрвөлжин километр газарт 31 хүн ногдож байхад энэ тоо Мексикийн хувьд 53, Хятадад 138, Их Британид 246, Японд 337, Энэтхэгт 344 тус тус байх ажээ.
Гэвч газраас гарч дэлхийн зах зээл дээр борлуулагддаг бүтээгдэхүүнүүдийн хувьд (хүнс, мод, этанол) тодорхой нэг газрын үнэ хаа ч байсан бараг л адилхан байх ёстой. Газрын үнэ онцгой өндөр улс оронд дэлхийн зах зээлийн үнийн түвшинд буухгүй л бол фермерүүд ашиг гаргаж ажиллахгүй. Мэдээжээр үйлдвэрлэлийн бусад хүчин зүйлийн өртөг, тэдгээрийн ялгааг тооцох нь ойлгомжтой.
Нөгөө талаас барилгын материалын хомсдол ч гэсэн орон сууц, байшингийн үнэ өндөр байх хангалттай шалтгаан биш юм. Жишээлбэл, АНУ-д Барилгын үнийн индексийг (Engineering News Record Building Cost Index) хөдөлмөр, цемент, ган, модны үнийг үндэслэн тооцоолдог бөгөөд сүүлийн 30 жилийн хугацаанд өргөн хэрэглээний үнэтэй харьцуулахад харьцангуй буурсан үзүүлэлт харагдаж байгаа юм. Нэгэнт л эдгээр үйлдвэрлэлийн хүчин зүйлийн дэлхийн зах зээл байхаас хойш, энэ нөхцөл байдал бусад орны хувьд ч нэг их хол зөрүүтэй харагдахгүй юм.
Хүмүүсийн бас нэг ноцтой эндүүрэл бол үнийн түвшинг үнийн өөрчлөлтийн хувьтай адилтгаж ойлгох хандлага байдаг. Өөрөөр хэлбэл аливаа нэг улс орны орон сууц, байрны үнэ нөгөө улсынхаас өндөр байх нь үнийн өсөлтийн түвшин нь бас өндөр гэх үзэл юм.
Бодит үнэн гэвэл харин ч огт эсрэгээрээ байх талтай. Нэг улсад байрны үнэ илүү өндөр байх нь ирээдүйд үнэ буурах нөхцлийг бүрдүүлэх магадлалтай байдаг.
Саяхны үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсрөлтийн үед олон нийтэд нөлөөлж байсан үзэл, үнэлгээ нь ихэвчлэн бодитой бус байсан. Нэлээд хэдэн жилийн өмнө Карл Кэйсийн хамтаар үнийн хөөрөгдөлт явагдаж буй хотуудад байр худалдан авагчдаас санал асуулга явуулж, ирэх 10-аад жилд тэдний худалдан авсан байрны үнэ жилд дундажаар хэдэн хувиар өсөхийг лавласан юм. Ихэнх хүмүүс жилд 10 хувь гэж байлаа. Энэ хувийг 10 жилд нь тооцоод үзвэл 2.5 дахин өснө гэсэн тооцоо юм. Амьдралын турш нь энэ үнэ нь 2000 дахин өснө гэсэн үг юм. Хэрвээ байрны үнэ удаан хугацааны туршид ингэж хурдацтай өсдөг байсан бол өнөөдөр хүмүүс ийм өндөр үнэтэй байшинг авч чадахгүйд хүрнэ.
Иймд дэлхийн эдийн засгийн өнөөгийн хямрал бол үндсэндээ үл хөдлөх хөрөнгө (мөн хувьцаа)-ийн зах зээл дээр гарсан үнийн хөөрөгдлийн хөөс задарснаас бий болсон бөгөөд эдгээр хөөс нь үнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлийг нийтээрээ буруу ташаа ойлгож төсөөлж байсантай холбоотой юм. Харин өнөөг хүртэл энэ эндүүрлийг засч чадаагүй байгаа бөгөөд энэ нь цаашид ч үнийн хэт хөөрөгдлөөс үүдэлтэй асуудал гарч болохыг анхааруулж байгаа юм.
Орчуулсан Д.Бадамдаш
Роберт Ж. Шиллер бол Иелийн Их Сургуулийн Эдийн засгийн ухааны профессор бөгөөд МакроМаркетс ХХК-ийн Ерөнхий эдийн засагч. The Subprime Solution: How Today’s Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It; Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy and Why It Matters for Global Capitalism зэрэг бүтээл туурвисан юм.
0 comments