1990 оны ардчилсан хувьсгалын жинхэнэ оршин тогтнох үндэс нь хувийн өмч байсан юм. Хувийн өмчийг хууль эрх зүйн орчноор баталгаажуулж байж гэмээ нь сая нэг ардчилсан нийгэм үндсэн утгаараа оршин тогтнох байлаа. Үүнийг ч тухайн үеийн ардчилсан сэхээтнүүд мэдэж байсан тул 1991 онд “Өмч хувьчлалын тухай” хуулийг батлан гаргасан юм. Үнээс хойш буюу сүүлийн 20-иод жилийн турш Монголчууд үйлдвэрүүдээ бизнесийн салбарынханд, малаа малчдад, орон сууц, газраа иргэдэд гэх мэт томоохон өмч хувьчлалуудыг ээлж дараатай явуулжээ. Мөн энэ хооронд өмч хувьчлалтай холбогдох 20 гаруй хуулийг ч баталсан байна. Хууль батлах нэг хэрэг, харин хуулиудын маань уялдаа холбооны асуудал ямар байсан талаар эргэж харахад багагүй алдаа дутагдал ажиглагдаж байгааг нуух юун.

Дээр өгүүлсэнчлэн манай улс 1991 онд “Өмч хувьчлах тухай” хуулийг баталсан билээ. Гэхдээ хамгийн сонирхолтой 1992 онд өнөөгийн бүх хуулийн үндэс суурь болох анхны ардчилсан үндсэн хуулиа баталсан байдаг. Өмчөө хувьчлаад эхэлчихсэн атлаа “Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн тухай” хууль нь 1997 онд батлагдаж байдаг. Өмч хөрөнгөө бүртгэж эхэлчихээд дахиад 3 жил өнгөрсөний дараагаар буюу 2000 онд “Үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын тухай” хуулиа дөнгөж баталж байх юм. Өмчийн харилцаа бий болоод 10 гаруй жил өнгөрч байгаа хирнээ ипотек, лизинг, узуфрукт гэх мэт зах зээлийн эдийн засагт зайлшгүй байдаг өмчийн харилцааны хэв шинжүүдийг 2002 оны шинэчилэн найруулсан “Иргэний хууль”-иар л сая нэг юм оруулж ирсэн байх юм.

Ингээд бодоод үзэхээр бид чинь эрх зүйн орчны гажуудалын нөлөө зай завсараар хичнээн өмч хөрөнгөө үрэн таран хийж, хичнээн иргэд, байгууллагаа хохирон үлдэж, хичнээн банкууд том том боломжуудаа алдсан бол гэхээс үнэхээр харамсалтай. Миний бодлоор Монголд явагдсан өмч хувьчлал нь цаг хугацааны хувьд үнэхээр зөв зүйтэй алхам байсан боловч эрх зүйн орчны зай завсартай байдал, энэ талаарх иргэд олон нийтийн мэдлэг, мэдээлэлгүй байдал зэрэг нь өмч хувьчлалыг жинхэнэ утгаар нь явуулах боломжийг алдагдуулсан байна.

“Манай улсын нийт хүн амын 54 хувийг 25 хүртлэх насны залуучууд эзэлдэг бөгөөд 2003 оны байдлаар 15-19 хүртлэх насны 263,3 мянган залуучууд байна. Эдгээр залуучууд нь 2005-2010 онд хөдөлмөрийн насанд хүрч, манай улсын орон сууцны цаашдын хэрэгцээг эрс нэмэгдүүлэхээр байна. Энэхүү эрэлтийг угтсан бодлого боловсруулах нь Засгийн газрын хэтийн зорилготой уялдаад зогсохгүй орон сууцны хангамжийн асуудлыг шийдвэрлэх нь гэр бүл болон нийгмийн тогтвортой байдалд эерэгээр нөлөөлөх болно…
… Монгол Улсын хүн амын 49,1 хувь нь 6878 мянган ам дөрвөлжин метр сууцны талбай бүхий 265,5 мянга гаруй байшин сууцанд, 50,9 хувь нь 275,6 мянга орчим гэр сууцанд тус тус амьдарч байна. Үүнээс зөвхөн 20 орчим хувь нь тохилог орон сууц буюу халаалт, халуун, хүйтэн ус, бохир усны шугам сүлжээнд холбогдсон, эрүүл ахуйн шаардлага хангасан байранд амьдарч байна.
Нэг хүнд ноогдох сууцны талбай хотод 6.7 ам дөрвөлжин метр, хөдөөд 5.6 ам дөрвөлжин метр байгаа нь манай улсын нормын жишиг хэмжээнээс 30-40 хувь, олон улсын нормын жишиг хэмжээнээс 2 дахин бага байна.
Гэр болон орон сууцны хорооллын ахуйн нөхцөлийн ялгаа хэт их, орон сууцны үнэ өндөр, иргэдийн худалдан авах чадвар сул, орон сууцны урт хугацааны зээлийн тогтвортой тогтолцоо бий болоогүй, улсын төсвийн хөрөнгө хүрэлцээгүй зэрэг тулгамдсан асуудлуудыг шийдвэрлэж хүн амыг орон сууцаар хангах цогц бодлого үгүйлэгдэж байна.“ гэж Монгол улсын Засгийн газрын 2005 оны 144 – р тогтоол (“40 000 орон сууц” хөтөлбөр батлах тухай) - ын 1-дүгээр хавсралтад дурьджээ.

Өнөөдөр Монгол улсын хүн амын бодлогод нөлөөлж болохуйц нэг чухал хүчин зүйл бол яах аргагүй моргейжийн зээл юм. Олон олон залуу гэр бүлүүд өөрийн гэсэн орон байргүйгээс болоод эцэг эхийн хаяа хатавчинд, айлын халаасны өрөөнд, аль эсвэл түрээсийн байшинд амьдарч байна. Магадгүй энэ байдал нь гэр бүл төлөвлөлтөд нөлөөлдөг байж болох талтай. Шууд тэгж нөлөөллөө, ингэж нөлөөллөө гэсэн тоо баримтыг бид судалгаагаар нарийвчлан тогтоож чадахгүй ч нийгмийн байдлыг харуулсан статистик тоо баримтаас ерөнхий хандлагыг ажиглаж болох юм. Манай улс хүүхдийн 100 000, гэрлэлтийн 500 000 төгрөг гэх мэт олон эдийн засгийн хөшүүргээр хүн амын бодлогоо дэмжиж байгаа боловч үнэндээ энэ нь бодит амьдралд тус дэм болж чадахгүй шахуу байгааг нуух юун. За яахав тус нэмэр боллоо гэж бодоход гэрлэсний дараа энэ 500 000 төгрөг нь нэг угаалгын машин авах л мөнгө биз. Бараг хөргөгчинд ч хүрэхгүй. Монгол мөрөөдөл болсон орон сууцтай болох санаа бол ёстой бүтэхгүй мөрөөдөл мэт. Энэ мөнгө ердөө өнөөдөр зах зээл дээр байгаа орон сууцны 1 м2 –ийн үнэнд ч хүрэхгүй. Статистик мэдээгээр бол нийслэлийн өрхийн дундаж сарын зарлага ам бүлийн тооноосоо хамаарч 120 000- 300 000 мянга (ам бүлийн гишүүдийн тоо дундаж айлд ) болж байна. Тэгтэл цалин хэд билээ бараг олдогоосоо гардаг нь их болоод явчихаж. Гэхдээ яахав төр засаг бидэнд мөнгө өгч байгаа нь сайн л хэрэг (энэ чинь сонгуулийн амлалт биелж болохыг харуулж байна). Уг нь өгнө гэсэн сэтгэл нь сайхан. Даанч цаг үе маань нэгэнт ийм байгаа болхоор одоо яая гэхэв.

Өөрийн гэсэн байр, орон сууцгүй залуу хосууд маань яаж хүүхэдтэй болох билээ. Өөрсдөө ээж, аавдаа дараа болж амьдарч байж бас дээрээс нь хүн нэмээд … ёстой бөөн ачаа. Бас хүүхэд төрүүлэх гээд жирэмсний амралтаа авсан хойгуур нь ажлын байр нь албан болон албан бусаар аль хэдийн өөр хүний гарт оччихсон байдаг. Ингээд байхаар яаж Монголын үрс маш олон болох вэ дээ.
Түүнчлэн гэр бүлийн тогтвортой байдлийг ч анхаарах хэрэгтэй. Нийслэлийн статистикийн газраас авсан тоо баримтаас үзвэл гэр бүл цуцлалт сүүлийн жилүүдэд улам ихсэх хандлагатай байна. Өмнөх жилүүдэд (1990 -2004 онуудад) нийслэлд жилдээ 3000 – 5000 гэрлэлт бүртгэгддэг байсан бөгөөд гэр бүлийн салалтын тоо тухайн жилийн гэрлэлтийн тооны 10 орчим хувийг эзэлдэг байжээ. Харин сүүлийн гурван жилийн статистикаас үзвэл жилд бүртгэгдэж байгаа гэрлэлтийн тоо төдийлэн буурсангүй (энэ мэдээж нөгөө 500 000-ын нөлөө биз) харин салалтын тоо өмнөх онуудыхаас 3 дахин өсчээ. Үүний шалтгааныг дурьдвал маш их, жишээлбэл: залуу гэр бүлийн гишүүдийн аль нэг нь харьд одож хөдөлмөр эрхлэн “байр”-ны мөнгөтэй болох гэж яваа биз. Мэдээж залуу хүн болсон хойно хилийн дээсээр зааглагдсан хоёрын маань аль нэг алдаж эндээ биз. Энэ бол гэр бүл салалтын нэг шалтгаан. Тоочоод байвал зовлон их бололтой. Иймээс бэрхшээлийн талаарх асуудлаа энэ хүргээд өндөрлөе.

Хүн төрлөхтөний иргэншлийг тогтоож байдаг хамгийн жижиг нэгж бол гэр бүл. Гэтэл гэр бүл оршин тогтнох оронзайн баталгаа байхгүй байгаа нь харамсалтай. Үүнийг төрийн бодлогын түвшинд авч үзэх шаардлагатай юм. Хүн амын бодлогод хүч нэмэх арга маш олон байдаг. Гэвч өнөөдөр манай улсын нөхцөлд хэрэгжүүлж болох хамгийн тохиромжтой бөгөөд боломжтой арга бол моргейж юм.
Би дараа дараагийн бичлэгүүдээрээ моргейжийн зээлийн талаар дэлгэрэнгүй ойлголт , зөвөлгөө өгөхийг зорих болно.

Бид өнөөдөр нийгмийн хийрхэл, үнийн хөөрөгдөл, албан тушаалын хэнээрхэлтэй тийм гэж тодорхойлоход хэцүү нийгэмд амьдарч байна. Бидний өндөр хөгжилтэй гэж нэрлээд буй улс орнуудын туулж ирсэн түүхийг сөхвөл өнөөдрийн Монгол улстай адилхан дүр зураг харагдаж болох юм. Гэхдээ аль дээр үед 50, 100 жилийн өмнө. Энэ хэцүү цаг үед хэн, хаана, хэзээ, хэрхэн PR хийж байгаагаас шалтгаалж нийгэм дэх байр суурь нь тодорхойлогддог болсон гэлтэй. Мэдээж үүнийг зөв хийж, ашиг тус нь аль аль талдаа үйлчилж байвал сайн л хэрэг. Зах зээл, ардчилал хоёр үүргээ гүйцэтгэж байна гэхсэн. Гэвч сүүлийн үед энэ товчилсон үгийн үндсэн утга санаа ойлгогдохоо байлаа. Уг нь би энэ хоёр үсэг PR буюу Public Relation гэсэн утгыг илэрхийлдэг гэж бодож байлаа. Одоо бол надад энэ хоёр үсгийн утга нь “Private Reclam” ч гэдэг билүү гэж санагдах болжээ. Хүмүүсийн дунд энэ нь зүгээр реклам, сурталчилгаа мэтээр ойлгогдохоор болсон. Мэдээж хөгцөрсөн талхыг шинэ талх болгож чадах гайхамшигт арга бол яах аргагүй реклам.

За нийгмийн сэтгэхүй нэгэнт ийм болсон нөхцөлд 2004 оны УИХ –ын сонгууль болж өнгөрлөө. Сонгуулийн өмнө барууны болон зүүний чиглэлтэй хоёр том нам маань өөр өөрсдийн мөрийн хөтөлбөрөө ард түмэндээ өргөн барьж, ач холбогдолыг нь сурталчилж эхэллээ.
Хувьсгалт нам шинэ гэр бүлд 500 000, шинээр төрсөн хүүхэд бүрт 100 000 төгрөг өгнө гэж амлав. Харин “Эх орон -Ардчилал” эвсэлийнхэн хүүхэд бүрт 10 000 төгрөг өгнө, 40 000 айлын орон сууц барина гэж амлав. Эдгээрээс хамгийн их олны анхаарлыг татаж чадсан зүйл бол 40 000 айлын орон сууц хөтөлбөр юм. Учир нь Монголын зах зээл дээр “байр”-ны үнэ тэнгэрт хадаж харин цалингийн хэмжээ газраар мөлхөж байсан үе. Одоо ч ялгаагүй (энэхүү номыг бичиж буй 2007 он ч бас гурван жилийн өмнөхөөсөө дээрдсэн зүйлгүй байна). Статистик мэдээнээс үзвэл нийслэлийн өрхийн сарын дундаж мөнгөн орлого 180 000 төгрөг хүрэхтэй үгүйтэй байгаа харин орон сууцны үнэ хамгийн багадаа 1 өрөө байр 20 сая төгрөг. Дундаж орлоготой өрхийн гишүүд юу ч идэхгүй, юу ч өмсөхгүй ер нь өрхийн орлогоосоо сохор зоос ч дутаахгүйгээр хадгалаад байх юм бол 9 – 10 жилийн дараа л өнөөх хол байршилтай, нэг өрөө, хуучин “байр”-аа худалдан авч болхоор байна. Гэтэл өнөө 20 саяын байр маань үнэ ханш 10 жилийн дараа хэд ч болоо билээ. Бас аягүй бол ашиглалтын хугацаа нь дуусчихсан нэг хүчтэй салхинд нурахад бэлэн болчихсон байх байлгүй. Ёстой нээрээ “жар хүртлээ сураад жаран нэгтэйдээ үхэв” гээч нь л болох байх даа.
Мэргэжлийн байгууллагуудын хийсэн судалгаагаар Монголд 250 – 260 орчим мянган өрхөд орон сууцны хэрэгцээ шаардлага байгаа гэнэ. Түүгээр ч зогсохгүй улсын хэмжээнд жил бүр 10 мянга орчим хосууд шинээр гэрлэлтээ батлуулж, айл болдог гэнэ. Статистик мэдээгээр бол 10 хүний найм нь орон сууцгүй. Энэ бол цөөхөн хүн амтай манай улсад бол их тоо. Тэгэхээр өнөөдөр тулгамдаад байгаа энэхүү орон сууцны хэрэгцээ нь яах аргагүй “Үндэсний хэрэгцээ” мөн болж таарч байна. Ийм цаг үед хямд орон сууц, хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөл зэрэг нь Монголчуудад ус, агаар шиг л хэрэгтэй зүйл гэдэг нь маргаангүй. Тэгэхээр улс төрд ч бас хэрэгтэй зүйл байх нь (хэрвээ хэрэгждэг бол шүү дээ).

Энэ амлалтаас үүдэж өнөөдрийн бидний яриад байгаа моргейж, ипотекийн асуудалууд яригдаж эхлэв. Гэвч үнэндээ 2004 оны УИХ сонгуулийн мөрийн хөтөлбөрөөс өмнө буюу 2002 –2003 оноос энэ төрлийн зээлийн сэжүүр манай улсын банк, санхүүгийн салбарт харагдах болсон юм. Түүнчлэн Азийн Хөгжлийн Банкны орон сууцны зээл орж ирсэнээр Монголчууд моргейжийн талаар бага ч болов мэдлэгтэй болж эхэлсэн. Энэ төслийн хүрээнд нийт 1500 өрх зээл авсан. Эргэн төлөлт нь ч сайн явж байгаа юм байна. Тэр битгий хэл зарим нь хугацаанаас өмнө төлсөн байх юм.Тэгэхээр энэ моргейж Монгол улсын хувьд шинэ зочин биш байх нээ.

Одоо бага зэрэг дээхэн үеийн болон гадаадын жишээнүүд дурдъя. “Соци” нийгмийн үед ч орон сууцыг төрийн санхүүжилттэйгээр барьж байсан. Ер нь нийгмийн дунд явуулж байгаа судалгаа, гадаад орнуудын жишээг харвал орон сууцны санхүүжилт нь төрөөс санхүүждэг байвал илүү тохиромжтой байдал ажиглагдаж байна. Энэ асуудал дэлхийн улс орнуудын хандлага ч бас адилхан. Гадаадад төр засгийн бодлогын хүрээнд хүн амаа орон сууцаар хангах тусгай хөтөлбөр боловсруулж хэрэгжүүлсэн жишээ олон байна. Тухайлбал, 1990-ээд онд ХБНГУ 550 мянган орон сууц, БНСУ 2 сая орон сууц, Малайз Улс 800 мянга, Этоип Улс жил бүр 40 000 орон сууц барих хөтөлбөр боловсруулан хэрэгжүүлжээ. Эдгээр улсууд нь орон сууцны дэд бүтцийг барьж байгуулах ажлыг бүрэн хэмжээгээр улсаас санхүүжүүлдэг байна.Орон сууцны бодлогын хувьд авч Гадаад улс орнуудын туршлагаас үзвэл орон сууцны салбарын эрх зүй, татварын зохистой зохицуулалт, орон сууцны зориулалттай урт хугацааны зээлийн тогтолцоо, улсын төсвийн зарцуулалт, төр болон олон нийтийн хяналт зэрэг хүчин зүйлс чухал ач холбогдолтой байдаг байна.
Ихэнхи улс орнууд орон сууц хөгжүүлэх сан болон бусад хөрөнгийн эх үүсвэрээр бага орлоготой иргэдийг түрээсийн байраар хангаж, дунд орлоготой иргэдэд орон сууцны урт хугацаатай зээл олгох замаар иргэдээ орон сууцаар хангадаг байна. Энэ эргээд улс орны нийгэм-эдийн засгийн үзүүлэлтэд эерэг нөлөө үзүүлдэг ажээ. Одоо моргейжийн зээлийн хүрээнд эргэлдэж байгаа нийт мөнгөний дүн тухайн улс үндэстнийхээ санхүүгийн бодлогод тэргүүлэх байр суурь эзлэх болжээ. Тухайлбал, орон сууцны урт хугацаатай зээлийн үлдэгдэл тухайн орны дотоодын нийт бүтээгдэхүүнд өндөр хувь эзэлж байна. Жишээ нь Данид 70, Нидерландад 66, Англид 59, Германд 50, Америкт 53, Сингапурт 59, Японд 35 хувьтай тэнцэж байхад харин энэ үзүүлэлт хөгжиж буй орнуудад дөнгөж 3-10 хувьтай байна.