Моргейжийн PR-тай улс төр
1-р хэсэг
Бид өнөөдөр нийгмийн хийрхэл, үнийн хөөрөгдөл, албан тушаалын хэнээрхэлтэй тийм гэж тодорхойлоход хэцүү нийгэмд амьдарч байна. Бидний өндөр хөгжилтэй гэж нэрлээд буй улс орнуудын туулж ирсэн түүхийг сөхвөл өнөөдрийн Монгол улстай адилхан дүр зураг харагдаж болох юм. Гэхдээ аль дээр үед 50, 100 жилийн өмнө. Энэ хэцүү цаг үед хэн, хаана, хэзээ, хэрхэн PR хийж байгаагаас шалтгаалж нийгэм дэх байр суурь нь тодорхойлогддог болсон гэлтэй. Мэдээж үүнийг зөв хийж, ашиг тус нь аль аль талдаа үйлчилж байвал сайн л хэрэг. Зах зээл, ардчилал хоёр үүргээ гүйцэтгэж байна гэхсэн. Гэвч сүүлийн үед энэ товчилсон үгийн үндсэн утга санаа ойлгогдохоо байлаа. Уг нь би энэ хоёр үсэг PR буюу Public Relation гэсэн утгыг илэрхийлдэг гэж бодож байлаа. Одоо бол надад энэ хоёр үсгийн утга нь “Private Reclam” ч гэдэг билүү гэж санагдах болжээ. Хүмүүсийн дунд энэ нь зүгээр реклам, сурталчилгаа мэтээр ойлгогдохоор болсон. Мэдээж хөгцөрсөн талхыг шинэ талх болгож чадах гайхамшигт арга бол яах аргагүй реклам.
За нийгмийн сэтгэхүй нэгэнт ийм болсон нөхцөлд 2004 оны УИХ –ын сонгууль болж өнгөрлөө. Сонгуулийн өмнө барууны болон зүүний чиглэлтэй хоёр том нам маань өөр өөрсдийн мөрийн хөтөлбөрөө ард түмэндээ өргөн барьж, ач холбогдолыг нь сурталчилж эхэллээ.
Хувьсгалт нам шинэ гэр бүлд 500 000, шинээр төрсөн хүүхэд бүрт 100 000 төгрөг өгнө гэж амлав. Харин “Эх орон -Ардчилал” эвсэлийнхэн хүүхэд бүрт 10 000 төгрөг өгнө, 40 000 айлын орон сууц барина гэж амлав. Эдгээрээс хамгийн их олны анхаарлыг татаж чадсан зүйл бол 40 000 айлын орон сууц хөтөлбөр юм. Учир нь Монголын зах зээл дээр “байр”-ны үнэ тэнгэрт хадаж харин цалингийн хэмжээ газраар мөлхөж байсан үе. Одоо ч ялгаагүй (энэхүү номыг бичиж буй 2007 он ч бас гурван жилийн өмнөхөөсөө дээрдсэн зүйлгүй байна). Статистик мэдээнээс үзвэл нийслэлийн өрхийн сарын дундаж мөнгөн орлого 180 000 төгрөг хүрэхтэй үгүйтэй байгаа харин орон сууцны үнэ хамгийн багадаа 1 өрөө байр 20 сая төгрөг. Дундаж орлоготой өрхийн гишүүд юу ч идэхгүй, юу ч өмсөхгүй ер нь өрхийн орлогоосоо сохор зоос ч дутаахгүйгээр хадгалаад байх юм бол 9 – 10 жилийн дараа л өнөөх хол байршилтай, нэг өрөө, хуучин “байр”-аа худалдан авч болхоор байна. Гэтэл өнөө 20 саяын байр маань үнэ ханш 10 жилийн дараа хэд ч болоо билээ. Бас аягүй бол ашиглалтын хугацаа нь дуусчихсан нэг хүчтэй салхинд нурахад бэлэн болчихсон байх байлгүй. Ёстой нээрээ “жар хүртлээ сураад жаран нэгтэйдээ үхэв” гээч нь л болох байх даа.
Мэргэжлийн байгууллагуудын хийсэн судалгаагаар Монголд 250 – 260 орчим мянган өрхөд орон сууцны хэрэгцээ шаардлага байгаа гэнэ. Түүгээр ч зогсохгүй улсын хэмжээнд жил бүр 10 мянга орчим хосууд шинээр гэрлэлтээ батлуулж, айл болдог гэнэ. Статистик мэдээгээр бол 10 хүний найм нь орон сууцгүй. Энэ бол цөөхөн хүн амтай манай улсад бол их тоо. Тэгэхээр өнөөдөр тулгамдаад байгаа энэхүү орон сууцны хэрэгцээ нь яах аргагүй “Үндэсний хэрэгцээ” мөн болж таарч байна. Ийм цаг үед хямд орон сууц, хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөл зэрэг нь Монголчуудад ус, агаар шиг л хэрэгтэй зүйл гэдэг нь маргаангүй. Тэгэхээр улс төрд ч бас хэрэгтэй зүйл байх нь (хэрвээ хэрэгждэг бол шүү дээ).
Энэ амлалтаас үүдэж өнөөдрийн бидний яриад байгаа моргейж, ипотекийн асуудалууд яригдаж эхлэв. Гэвч үнэндээ 2004 оны УИХ сонгуулийн мөрийн хөтөлбөрөөс өмнө буюу 2002 –2003 оноос энэ төрлийн зээлийн сэжүүр манай улсын банк, санхүүгийн салбарт харагдах болсон юм. Түүнчлэн Азийн Хөгжлийн Банкны орон сууцны зээл орж ирсэнээр Монголчууд моргейжийн талаар бага ч болов мэдлэгтэй болж эхэлсэн. Энэ төслийн хүрээнд нийт 1500 өрх зээл авсан. Эргэн төлөлт нь ч сайн явж байгаа юм байна. Тэр битгий хэл зарим нь хугацаанаас өмнө төлсөн байх юм.Тэгэхээр энэ моргейж Монгол улсын хувьд шинэ зочин биш байх нээ.
Одоо бага зэрэг дээхэн үеийн болон гадаадын жишээнүүд дурдъя. “Соци” нийгмийн үед ч орон сууцыг төрийн санхүүжилттэйгээр барьж байсан. Ер нь нийгмийн дунд явуулж байгаа судалгаа, гадаад орнуудын жишээг харвал орон сууцны санхүүжилт нь төрөөс санхүүждэг байвал илүү тохиромжтой байдал ажиглагдаж байна. Энэ асуудал дэлхийн улс орнуудын хандлага ч бас адилхан. Гадаадад төр засгийн бодлогын хүрээнд хүн амаа орон сууцаар хангах тусгай хөтөлбөр боловсруулж хэрэгжүүлсэн жишээ олон байна. Тухайлбал, 1990-ээд онд ХБНГУ 550 мянган орон сууц, БНСУ 2 сая орон сууц, Малайз Улс 800 мянга, Этоип Улс жил бүр 40 000 орон сууц барих хөтөлбөр боловсруулан хэрэгжүүлжээ. Эдгээр улсууд нь орон сууцны дэд бүтцийг барьж байгуулах ажлыг бүрэн хэмжээгээр улсаас санхүүжүүлдэг байна.Орон сууцны бодлогын хувьд авч Гадаад улс орнуудын туршлагаас үзвэл орон сууцны салбарын эрх зүй, татварын зохистой зохицуулалт, орон сууцны зориулалттай урт хугацааны зээлийн тогтолцоо, улсын төсвийн зарцуулалт, төр болон олон нийтийн хяналт зэрэг хүчин зүйлс чухал ач холбогдолтой байдаг байна.
Ихэнхи улс орнууд орон сууц хөгжүүлэх сан болон бусад хөрөнгийн эх үүсвэрээр бага орлоготой иргэдийг түрээсийн байраар хангаж, дунд орлоготой иргэдэд орон сууцны урт хугацаатай зээл олгох замаар иргэдээ орон сууцаар хангадаг байна. Энэ эргээд улс орны нийгэм-эдийн засгийн үзүүлэлтэд эерэг нөлөө үзүүлдэг ажээ. Одоо моргейжийн зээлийн хүрээнд эргэлдэж байгаа нийт мөнгөний дүн тухайн улс үндэстнийхээ санхүүгийн бодлогод тэргүүлэх байр суурь эзлэх болжээ. Тухайлбал, орон сууцны урт хугацаатай зээлийн үлдэгдэл тухайн орны дотоодын нийт бүтээгдэхүүнд өндөр хувь эзэлж байна. Жишээ нь Данид 70, Нидерландад 66, Англид 59, Германд 50, Америкт 53, Сингапурт 59, Японд 35 хувьтай тэнцэж байхад харин энэ үзүүлэлт хөгжиж буй орнуудад дөнгөж 3-10 хувьтай байна.
За нийгмийн сэтгэхүй нэгэнт ийм болсон нөхцөлд 2004 оны УИХ –ын сонгууль болж өнгөрлөө. Сонгуулийн өмнө барууны болон зүүний чиглэлтэй хоёр том нам маань өөр өөрсдийн мөрийн хөтөлбөрөө ард түмэндээ өргөн барьж, ач холбогдолыг нь сурталчилж эхэллээ.
Хувьсгалт нам шинэ гэр бүлд 500 000, шинээр төрсөн хүүхэд бүрт 100 000 төгрөг өгнө гэж амлав. Харин “Эх орон -Ардчилал” эвсэлийнхэн хүүхэд бүрт 10 000 төгрөг өгнө, 40 000 айлын орон сууц барина гэж амлав. Эдгээрээс хамгийн их олны анхаарлыг татаж чадсан зүйл бол 40 000 айлын орон сууц хөтөлбөр юм. Учир нь Монголын зах зээл дээр “байр”-ны үнэ тэнгэрт хадаж харин цалингийн хэмжээ газраар мөлхөж байсан үе. Одоо ч ялгаагүй (энэхүү номыг бичиж буй 2007 он ч бас гурван жилийн өмнөхөөсөө дээрдсэн зүйлгүй байна). Статистик мэдээнээс үзвэл нийслэлийн өрхийн сарын дундаж мөнгөн орлого 180 000 төгрөг хүрэхтэй үгүйтэй байгаа харин орон сууцны үнэ хамгийн багадаа 1 өрөө байр 20 сая төгрөг. Дундаж орлоготой өрхийн гишүүд юу ч идэхгүй, юу ч өмсөхгүй ер нь өрхийн орлогоосоо сохор зоос ч дутаахгүйгээр хадгалаад байх юм бол 9 – 10 жилийн дараа л өнөөх хол байршилтай, нэг өрөө, хуучин “байр”-аа худалдан авч болхоор байна. Гэтэл өнөө 20 саяын байр маань үнэ ханш 10 жилийн дараа хэд ч болоо билээ. Бас аягүй бол ашиглалтын хугацаа нь дуусчихсан нэг хүчтэй салхинд нурахад бэлэн болчихсон байх байлгүй. Ёстой нээрээ “жар хүртлээ сураад жаран нэгтэйдээ үхэв” гээч нь л болох байх даа.
Мэргэжлийн байгууллагуудын хийсэн судалгаагаар Монголд 250 – 260 орчим мянган өрхөд орон сууцны хэрэгцээ шаардлага байгаа гэнэ. Түүгээр ч зогсохгүй улсын хэмжээнд жил бүр 10 мянга орчим хосууд шинээр гэрлэлтээ батлуулж, айл болдог гэнэ. Статистик мэдээгээр бол 10 хүний найм нь орон сууцгүй. Энэ бол цөөхөн хүн амтай манай улсад бол их тоо. Тэгэхээр өнөөдөр тулгамдаад байгаа энэхүү орон сууцны хэрэгцээ нь яах аргагүй “Үндэсний хэрэгцээ” мөн болж таарч байна. Ийм цаг үед хямд орон сууц, хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөл зэрэг нь Монголчуудад ус, агаар шиг л хэрэгтэй зүйл гэдэг нь маргаангүй. Тэгэхээр улс төрд ч бас хэрэгтэй зүйл байх нь (хэрвээ хэрэгждэг бол шүү дээ).
Энэ амлалтаас үүдэж өнөөдрийн бидний яриад байгаа моргейж, ипотекийн асуудалууд яригдаж эхлэв. Гэвч үнэндээ 2004 оны УИХ сонгуулийн мөрийн хөтөлбөрөөс өмнө буюу 2002 –2003 оноос энэ төрлийн зээлийн сэжүүр манай улсын банк, санхүүгийн салбарт харагдах болсон юм. Түүнчлэн Азийн Хөгжлийн Банкны орон сууцны зээл орж ирсэнээр Монголчууд моргейжийн талаар бага ч болов мэдлэгтэй болж эхэлсэн. Энэ төслийн хүрээнд нийт 1500 өрх зээл авсан. Эргэн төлөлт нь ч сайн явж байгаа юм байна. Тэр битгий хэл зарим нь хугацаанаас өмнө төлсөн байх юм.Тэгэхээр энэ моргейж Монгол улсын хувьд шинэ зочин биш байх нээ.
Одоо бага зэрэг дээхэн үеийн болон гадаадын жишээнүүд дурдъя. “Соци” нийгмийн үед ч орон сууцыг төрийн санхүүжилттэйгээр барьж байсан. Ер нь нийгмийн дунд явуулж байгаа судалгаа, гадаад орнуудын жишээг харвал орон сууцны санхүүжилт нь төрөөс санхүүждэг байвал илүү тохиромжтой байдал ажиглагдаж байна. Энэ асуудал дэлхийн улс орнуудын хандлага ч бас адилхан. Гадаадад төр засгийн бодлогын хүрээнд хүн амаа орон сууцаар хангах тусгай хөтөлбөр боловсруулж хэрэгжүүлсэн жишээ олон байна. Тухайлбал, 1990-ээд онд ХБНГУ 550 мянган орон сууц, БНСУ 2 сая орон сууц, Малайз Улс 800 мянга, Этоип Улс жил бүр 40 000 орон сууц барих хөтөлбөр боловсруулан хэрэгжүүлжээ. Эдгээр улсууд нь орон сууцны дэд бүтцийг барьж байгуулах ажлыг бүрэн хэмжээгээр улсаас санхүүжүүлдэг байна.Орон сууцны бодлогын хувьд авч Гадаад улс орнуудын туршлагаас үзвэл орон сууцны салбарын эрх зүй, татварын зохистой зохицуулалт, орон сууцны зориулалттай урт хугацааны зээлийн тогтолцоо, улсын төсвийн зарцуулалт, төр болон олон нийтийн хяналт зэрэг хүчин зүйлс чухал ач холбогдолтой байдаг байна.
Ихэнхи улс орнууд орон сууц хөгжүүлэх сан болон бусад хөрөнгийн эх үүсвэрээр бага орлоготой иргэдийг түрээсийн байраар хангаж, дунд орлоготой иргэдэд орон сууцны урт хугацаатай зээл олгох замаар иргэдээ орон сууцаар хангадаг байна. Энэ эргээд улс орны нийгэм-эдийн засгийн үзүүлэлтэд эерэг нөлөө үзүүлдэг ажээ. Одоо моргейжийн зээлийн хүрээнд эргэлдэж байгаа нийт мөнгөний дүн тухайн улс үндэстнийхээ санхүүгийн бодлогод тэргүүлэх байр суурь эзлэх болжээ. Тухайлбал, орон сууцны урт хугацаатай зээлийн үлдэгдэл тухайн орны дотоодын нийт бүтээгдэхүүнд өндөр хувь эзэлж байна. Жишээ нь Данид 70, Нидерландад 66, Англид 59, Германд 50, Америкт 53, Сингапурт 59, Японд 35 хувьтай тэнцэж байхад харин энэ үзүүлэлт хөгжиж буй орнуудад дөнгөж 3-10 хувьтай байна.
Үргэлжлэл бий...
Г.Гантулга 2007
